Коммунальный передел

Государство берет под опеку собственников жилья, избавляя их от необходимости самостоятельно бороться с недобросовестными управляющими компаниями. Такая забота может привести к переделу коммунального рынка, но не обещает решить проблему обслуживания ветхих домов

Результатом стартовавшего в России лицензирования управляющих компаний (УК) многоквартирных домов может стать уход с рынка до 10-15% игроков, признает министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. Он уточнил, что лицензирование должно полностью завершиться к 1 мая 2015 года. А до 1 декабря 2014-го будет завершена работа по формированию лицензионных комиссий и утвержден график приема экзаменов на профпригодность у глав УК.

Жесткая опека

Закон о лицензировании управления многоквартирными домами был принят в июле 2014 года. Порядок лицензирования УК утвержден премьер-министром Дмитрием Медведевым в конце октября. Документ устанавливает требования к соискателям лицензии и к лицензиатам, определяет порядок ведения реестра дисквалифицированных лиц управляющих организаций и порядок контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Федерации требований к лицензированию.

РЕКЛАМА

Лицензирование распространяется только на УК, ТСЖ лицензироваться не будут. Принятие решений о выдаче или аннулировании лицензий предлагается возложить на лицензионные комиссии. Состоять они будут из представителей саморегулирующих организаций, в том числе из собственников жилья. По мнению разработчиков инициативы, это минимизирует возможную коррупционную составляющую.

Президент Владимир Путин поручил накануне Минстрою провести разъяснительную работу с населением по поводу деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ и возможностей отзыва у них лицензий. Это актуально, поскольку принятый закон дает жильцам право вето на смену управляющей компании, если она их полностью устраивает, но ее пытаются лишить лицензии. Этот вопрос они смогут решить на общем собрании собственников жилья. Жильцов будут уведомлять, если компания подала документы на получение лицензии или документ аннулируется.

Согласно закону, государство будет в праве отказать в получении лицензии в ряде случаев. Например, если руководителю управляющей организации ранее было назначено административное наказание в виде дисквалификации или если он был судим за экономические преступления. В выдаче лицензии откажут и в случае, если ее соискатель два раза в течение последнего года привлекался к административной ответственности. Аннулировать лицензию могут, в частности, если УК в течение года два раза привлекалась к административной ответственности за нарушение правил управления домом, а также за неисполнение предписания органа государственного жилищного надзора. Все компании, которые обладают лицензиями или были их лишены из-за нарушений, будут вноситься в специальный реестр.

Лицензирование избавит население от необходимости самостоятельно бороться с недобросовестными УК, уверен замминистра строительства и ЖКХ, главный государственный жилищный инспектор Андрей Чибис. По его словам, механизм лицензирования прост. «Если компанией не соблюдаются правила управления жильем, гражданам достаточно будет написать жалобу в Госжилинспекцию. Представители надзорного органа проведут проверку и, в случае выявления нарушения, выпишут предписание по его устранению. Если оно не исполняется своевременно, руководитель такой управляющей организации привлекается к административному наказанию в судебном порядке. Два административных наказания в течение года по одному дому – Госжилинспекция лишает такую компанию права управлять этим конкретным домом. Если количество таких домов превышает 15% от всего жилищного фонда, управляемого этой организацией, лицензия такой компании аннулируется в судебном порядке, ее руководитель получает запрет на управление жильем на три года, а его данные заносятся в федеральный реестр недобросовестных управленцев», - пояснил он.

Чудес не бывает

Лицензию получить не сложно, требования к УК достаточно либеральные, считает заместитель исполнительного директора НП ЖКХ «Развитие» Алексей Макрушин. «Поэтому не думаю, что будет много желающих уйти с этого рынка. Однако есть риск, что по мере ужесточения законодательства и требований к управляющим компаниям они будут отказываться от обслуживания старых домов, которые хотя и не признаны аварийными, имеют изношенную инфраструктуру. УК на таких объектах не заработать, а вот получить взыскание от жилинспекции – запросто», - говорит он.

По словам Михаила Меня, несмотря на ужесточение требований, УК о желании уйти с рынка пока не заявляют. Впрочем, на место выбывших придут другие, уверен он. «Мы не допустим, чтобы появились так называемые брошенные дома: если на место недобросовестной УК не находится в ближайшее время другой компании, которая берет ответственность за управление этим домом… в большинстве муниципалитетов такие управляющие компании есть, и регионы готовы справиться с этой задачей», - пояснил он.

Опасения по поводу вероятного отказа управляющих компаний от ветхих домов вполне обоснованы, считает эксперт Фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев. «В жилищном фонде многих УК таких домов не меньше 15%, и собрать с них деньги, чтобы устранить какие-то нарушения, как правило, нереально. Но и направить средства, собранные с остальных 85% управляемых этой организацией домов, будет неправильно и незаконно. В результате суд по представлению жилинспекции решит эту проблему отзывом лицензии. Но ведь и муниципальные УК ничего с ветхим жильем сделать не смогут – чудес не бывает», - пояснил он «Эксперт Online».

«Придворные» УК – это констатация отсутствия конкуренции, считает председатель правления межрегиональной гильдии управляющих компаний в ЖКХ Валерий Семенов. «Переход домов под управление МУПов означает возвращение к разбитому корыту. Между тем поспешность принятия закона о лицензировании уже вынуждает УК отказываться от обслуживания ветхого жилья. При этом мы на стадии обсуждения законопроекта предупреждали об этом и говорили, что необходимо повысить планку по количеству таких домов с 15% до 30% от всего жилищного фонда, так как это дало бы возможность УК развиваться. Сейчас же если у компании под управлением находится, допустим, 15 домов, замечания по полутора из них уже чреваты отзывом лицензии», - поясняет он.

Коммунальная вертикаль

Самое страшное, что может произойти на первом этапе введения лицензирования – передел рынка, предупреждает Дмитрий Гордеев. «Право вето жильцов на смену управляющей компании, продекларированное в законе, как и право выбора УК, на практике могут оказаться нереализуемыми, поскольку для этого нужны активные собственники. Но откуда им взяться, если во главе процесса снова стоят чиновники? То есть вместо того, чтобы укреплять институт собственников жилья, как предполагалось еще 10 лет назад, мы идем по пути жесткого администрирования. В результате местные власти получают в руки инструмент передела рынка», - уверен он.

Лицензирование УК – совершенно неэкономический рычаг, подтверждает директор Ассоциации ТСЖ Московской области, преподаватель факультет экономики недвижимости РАНХиГС Сергей Белолипецкий. «В небольших городах Московской области существуют, как правило, две управляющие компании и обе они аффилированы с местными властями. Лицензирование сведет к подобной схеме остальных участников этого рынка, поскольку чиновники на местах получат дополнительный рычаг давления на них», - поясняет он.

Закон о лицензировании содержит коррупционные признаки, убежден Валерий Семенов. «Мы требовали подвергнуть этот документ антикоррупционной экспертизе, согласно действующему законодательству, но этого сделано не было. Как не была проведена оценка регулирующего воздействия этого закона на рынок услуг многоквартирных домов. Не прислушались чиновники и к нашему предложению апробировать лицензирование УК вначале на 2-3 пилотных регионах», - сетует председатель правления межрегиональной гильдии управляющих компаний в ЖКХ. По его словам, более эффективной заменой лицензированию УК, стало бы саморегулирование отрасли, доказавшее свою успешность во многих странах мира.

В отличие от системы саморегулирования, которую законодатели пытались навязать жилищным организациям, лицензирование – схема экономически более мягкая, не предполагающая огромных затрат, как то взносы в компенсационный фонд СРО, вступительные и членские взносы, добавляет Сергей Белолипецкий. «Но много лет уже существует система добровольной сертификации управляющих компаний жилищной сферы, которая сводится к ежегодной формальной проверке наличия у специалистов требуемых аттестаций (например, допуска по электробезопасности) и, естественно, к оплате этих услуг. Строго говоря, такая проверка - обязанность органов государственного надзора, за системой сертифицирования или лицензирования в этом случае остается лишь красивая бумажка в рамочке на стене, приобретенная за деньги. А потребителя это волнует в последнюю очередь», - резюмирует он.