Дельный совет

Для управления домами создан принципиально новый институт

Текст: Андрей Чибис (исполнительный директор НП "ЖКХ Развитие")

До 17 июня 2012 года во всех многоквартирных домах должны были быть избраны советы собственников жилья. Исключение составили дома, в которых уже созданы ТСЖ. Институт совета многоквартирного дома абсолютно новый в российском законодательстве. Необходимость его введения продиктована, на наш взгляд, стремлением активнее вовлекать собственников помещений в процесс управления многоэтажками, ведь сейчас большинство граждан всячески стараются избежать этого.

Очевидно, что обеспечить безопасные и комфортные условия проживания можно только в случае эффективного управления собственниками своим домом. Выбрать хорошую управляющую компанию (УК) - это только полдела. Жильцам необходимо обсудить и согласовать все условия договора управления домом, проконтролировать его выполнение со стороны УК.

Не обладая зачастую необходимыми юридическими познаниями и организаторскими способностями, собственники помещений, которые хотят строить отношения с управляющей организацией не как "просители", а на равных, сталкиваются с серьезными сложностями. Для решения спорных вопросов, связанных с выполнением договора управления, им приходится либо обращаться в суд, либо пытаться собрать общее собрание сторонников. Последнее, как показывает практика, осуществить достаточно сложно.

Безусловно, оптимальную самоорганизацию собственников обеспечивает ТСЖ. Однако предписать жильцам всех многоэтажек в обязательном порядке создать свои товарищества невозможно. Дело в том, что принятие его устава, государственная регистрация его создания, обязательное открытие счетов в банке, ведение всех форм отчетности, соблюдение требований по раскрытию информации - все это кажется многим собственникам слишком сложным и затратным. Кроме того, учитывая, что ТСЖ является юридическим лицом, которое вступает в гражданско-правовые, жилищные, налоговые и иные правоотношения, к правлению товарищества и председателю такого правления законодательством совершенно справедливо предъявляются достаточно высокие квалификационные требования. И далеко не в каждом многоквартирном доме найдется такой грамотный собственник, готовый организовывать процесс управления домом и нести соответствующую ответственность. Играет роль и то, что члены ТСЖ несут дополнительные расходы, связанные с уплатой обязательных платежей и взносов и других вынужденных трат. Все это приводит в конечном итоге к ситуации, когда в многоквартирном доме не находится достаточное количество собственников (а по закону это не менее 50%), готовых проголосовать за создание ТСЖ.

Альтернативой создания товарищества собственников жилья и должен стать совет многоквартирного дома. По идее законодателя именно такая форма самоорганизации граждан призвана обеспечить реализацию их полномочий в процессе управления домом без создания юридического лица и при приемлемом уровне материальных, временных и материальных издержек.

Понятие, порядок избрания, а также права и обязанности совета подробно описаны в Жилищном кодексе РФ.

К полномочиям совета дома относятся, в частности: обеспечение выполнения решений общего собрания собственников; вынесение на обсуждение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме предложений о порядке пользования общим имуществом, вопросов организации ремонта и необходимых работ, заключения договоров, а также осуществление контроля над качеством оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию домом; представление на утверждение общего собрания отчета о проделанной работе.

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета дома. Председатель совета дома на основании доверенности, выданной собственниками помещений, вправе осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам на содержание и ремонт общего имущества. Также он имеет право подписывать акты приемки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту многоэтажки, документы о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направлять в органы местного само управления обращения жалобы на управляющую компанию. Кроме того, председатель совета на основании доверенности, выданной собственниками помещений, заключает договор управления либо (в случае непосредственного управления) договоры с соответствующими компаниями.

Указанные полномочия в целом отвечают потребностям собственников помещений в самоорганизации и, на наш взгляд, позволят поднять уровень управления многоквартирными домами на принципиально новый уровень. Вместе с тем очевидно, что в дальнейшем полномочия совета многоэтажек должны быть расширены. Так, совету дома может быть отдана часть полномочий, которые на сегодняшний день относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, например, утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, принятие решений о текущем ремонте общего имущества в таком доме.

Для того чтобы институт совета дома заработал эффективно и полноценно, необходимо, чтобы в него включались именно собственники квартир, авторитетные соседи, способные качественно и принципиально отстаивать интересы жильцов. Считаем крайне важным разъяснять гражданам недопустимость подписания бюллетеней с неизвестными фамилиями, ведь уже сегодня поступает ряд обращений о злоупотреблениях при создании советов домов, попытках включения в них сотрудников управляющих организаций и аффилированных такими компаниями жителей.